No dia a dia da imobiliária é comum escutar locatários questionando: “Por que apresentar um fiador para alugar um imóvel, se posso comprar um carro sem apresentar nenhuma garantia?”. Neste artigo vamos responder essa pergunta, e também apresentar as alternativas possíveis.

Vamos começar pela explicação da necessidade da garantia: Na compra de um bem como um carro, o próprio bem é a garantia da dívida. Ou seja, se o comprador não paga, o banco retoma o bem e leva a leilão para quitar o saldo devedor. Com o imóvel locado é diferente. A ação de despejo busca retomar o imóvel, mas o imóvel não serve para quitar a dívida, já que ele pertence ao credor.

Além disso, o imóvel tem um valor muito mais alto que um carro. Às vezes representa a economia de uma vida inteira de uma família, que precisou ser locado para completar a renda, ou porque essa família foi morar em outro local e depende dessa renda para pagar por outra locação.

Com o imóvel corre-se sempre o risco de receber de volta do inquilino com muitos danos, que podem impossibilitar outra locação, ou gerar despesas altas de reformas.

Enfim, o proprietário do imóvel corre risco, seja pela inadimplência, seja pelo dano ao patrimônio.

Por isso é importante estar atento ao cadastro do locatário, e exigir alguma modalidade de garantia prevista em lei.

Modalidades de garantia locatícia

A Lei do Inquilinato estabelece como garantias possíveis: I-caução, II-fiança, III-seguro de fiança, IV-cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Também estabelece que o locador não pode exigir mais de uma modalidade para um mesmo contrato de locação. É possível exigir mais de um fiador, ou a caução de mais de um imóvel, mas não fiador e caução para o mesmo contrato.

Explicando as modalidades:

I – Caução: O locatário cauciona bens ou dinheiro ao locador.

A caução em dinheiro é limitada a valor equivalente a 3 meses de aluguel, e deve ser depositada em Caderneta de Poupança. Ao final da locação, não havendo inadimplência, o valor é devolvido acrescido da remuneração da poupança. É uma modalidade que não recomendamos, por não dar segurança ao proprietário. Em caso de inadimplência inicia-se a cobrança amigável e já se passa um mês. No segundo mês passa-se à cobrança extrajudicial por advogado. No terceiro mês é ajuizada ação de despejo, e o valor caucionado já foi todo “consumido” para pagar a dívida. Durante todo o período da ação de despejo o contrato fica desprovido de garantia.

A caução em bem imóvel apresenta mais segurança, já que é averbada junto à matrícula de um imóvel apresentado pelo locatário (ou por um terceiro). Se houver inadimplência o proprietário pode buscar o leilão desse imóvel para quitar a dívida. Na prática é pouco utilizada, pois é burocrático e tem custo elevado. Só é viável em locações de valor elevado.

Na modalidade caução também entra o título de capitalização. O locatário adquire um título de capitalização de uma instituição financeira, e cauciona este título em favor do locador. Ao final da locação o título é liberado ao locatário, que pode resgatá-lo ou não. Do ponto de vista do locatário, é importante verificar com atenção as condições do título de capitalização: datas para resgate, penalidades por resgate antecipado e renovações.

II – Fiador: Esta é a modalidade mais comum, já que não onera financeiramente o locatário. O proprietário do imóvel – ou a imobiliária – pode exigir que um terceiro afiance o contrato. Ou seja, se o inquilino não pagar, o fiador será acionado para pagar a dívida. A fiança deve ser sempre prestada pelo casal, ou seja, marido e esposa devem assinar o contrato. Não é válida fiança sem assinatura do casal. Também não é válida fiança prestada em contrato de locação onde o marido é locatário, e esposa é fiadora.

Apesar de ser barata, fiança pessoal está caindo em desuso. As pessoas não gostam de pedir este tipo de favor a amigos e parentes, que por sua fez não gostam de afiançar.

III – Seguro Fiança: Nesta modalidade uma companhia seguradora assume o papel de fiadora do contrato, mediante pagamentos mensais do inquilino. Seu uso tem crescido muito, já que as companhias seguradoras reduziram o preço cobrado pela fiança. A aprovação do cadastro é feita pela própria seguradora, com apresentação simplificada de documentos. Assim o locatário não precisa depender de favor da fiança de amigos e parentes. Os proprietários devem estar atentos às coberturas de cada companhia seguradora: Aluguel, condomínio, impostos, multas, consumos, danos ao imóvel e pintura estão cobertos pela apólice? Quais são as condições para renovação do seguro? Qual o valor total da garantia contratada? Através de imobiliária essas condições são ajustadas “no atacado”. Quanto maior a imobiliária maior seu poder de barganha junto à seguradora.

IV – Cessão Fiduciária: Inquilino deposita um valor num fundo de investimento, e faz a cessão dessas cotas ao proprietário do imóvel. Modalidade pouco utilizada pela complexidade da operação.

Locação sem Garantias: A legislação não veda a locação de imóvel sem apresentação de garantia locatícia. E nesse caso ainda permite que o aluguel seja cobrado antecipadamente, o que é vedado nos demais casos. Se houver falta de pagamento de aluguel ou encargos, o rito judicial para o despejo é mais rápido – mas não imediato. Há que se ponderar vantagens e desvantagens: agiliza a locação, é mais rápido o despejo, mas fica bem mais difícil cobrar uma eventual dívida.

Garantia de imobiliária: Algumas empresas “garantem” ao proprietário o recebimento do aluguel, assumindo para si o risco de inadimplência. É uma ótima alternativa para aqueles proprietários que não podem correr o risco de ficar sem essa renda complementar. Mas atenção! As garantias não são todas iguais: algumas garantem apenas por alguns meses, deixando o proprietário sem receber depois. Outras só garantem se o inquilino contratar seguro fiança, o que pode dificultar a locação do imóvel. Verifique também a capacidade financeira da empresa para honrar a garantia oferecida.

Por fim: o proprietário – ou imobiliária – tem sempre a prerrogativa de aceitar ou recusar o locatário e sua garantia, decidindo locar ou não o imóvel.

Locatário: Tem um familiar, amigo ou sócio que lhe afiance? Ótimo. Se não tem, existem várias modalidades de baixo custo para evitar a saia justa de pedir esse favor desconfortável.

Proprietário: Pondere prós e contras de cada alternativa. Às vezes precipitar-se para locar o imóvel pode ser uma grande dor de cabeça (e prejuízo) no futuro. Verifique se é melhor contratar uma imobiliária sólida para administrar seu aluguel com garantia de recebimento. Ou procure uma imobiliária que tenha boas condições negociadas com empresas seguradoras.

Na Max Imóveis utilizamos todas as modalidades previstas em lei, garantimos o aluguel até a desocupação, temos parcerias com grandes e sólidas seguradoras, e o mais importante: a experiência de uma empresa que loca mais de 100 imóveis por mês, há mais de 20 anos.