Locação de Temporada ou Anual?

Tem um apartamento na praia e não vai usar? Vamos alugar!

Mas é melhor alugar na temporada, ou contratar uma locação anual? Confira as vantagens de desvantagens de cada modalidade:

Financeiramente, a locação por temporada pode parecer mais vantajosa num primeiro momento, mas vamos analisar um pouco mais a fundo. Digamos que um apartamento de 2 quartos possa ser locado por R$400 por dia na temporada, ou por R$2.000 por mês num contrato anual. Vamos considerar ainda que há despesas mensais de condomínio (R$350/mês) e IPTU/TLU (R$100/mês).

Na locação de temporada no verão catarinense, dificilmente esse imóvel será alugado por mais de 50 dias por ano, o que daria uma receita de R$20.000. E nesses 50 dias é aquele entra-e-sai, que gera despesa e incômodo. As despesas de condomínio e IPTU ficam por conta do proprietário, e somarão R$5.400 por ano. O proprietário também vai pagar as contas de água e luz. Locatários de temporada não costumam economizar no consumo. Vamos considerar consumo de R$500 ao mês no verão, e R$100 nos meses que permanecer desocupado. É uma despesa adicional de R$2.400 no ano para o dono do imóvel. Ou seja, dos R$20.000 arrecadados na temporada, vão sobrar R$12.200 no ano.

Na locação anual, a receita seria de R$24.000, e o locatário vai ficar responsável pelo pagamento de todas as despesas: IPTU, condomínio, consumo de água, luz, etc. É praticamente o dobro.

Se as locações forem feitas através de imobiliária, há ainda desconto das taxas de administração. Na temporada haveria um desconto de 20% da receita, ou R$4.000. Na locação anual, é 60% do primeiro aluguel, mais 10% ao mês. Num contrato de 3 anos o valor fica em R$2.733 por ano. 

Em resumo, a receita líquida anual na locação por temporada será de R$8.200 e na locação anual R$21.267.

Ah, mas alugando por dia no verão ainda dá para fazer locação para estudante nos outros 9 meses, que resultaria em mais R$18.000 de aluguel e viraria a conta em favor da locação por temporada. Só tem um porém: a Lei do Inquilinato não prevê esta modalidade. Ou a locação é para temporada e limitada a 90 dias, ou é residencial. Não há impeditivo legal à locação residencial por 9 meses, porém, o contrato se renova automaticamente ao final. Se o locatário não desocupar o imóvel, o proprietário deverá mover uma ação de despejo. Se o motivo for meramente o vencimento do contrato, não há possibilidade de reaver o imóvel antes de decorridos 5 anos.

Confira a Lei 8.245/1991, artigo 47: Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: … V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

E a conservação do imóvel? Locatários de temporada e estudantes não tem o zelo pelo imóvel que um morador de longo prazo tem. Isso é fato. Enquanto estes cuidam como se fosse sua própria casa, os outros estão de forma passageira e descompromissada no imóvel. Não são incomuns: superlotação, baderna, atritos com vizinhos e vandalismo.

Na locação anual a imobiliária vai vistoriar o imóvel detalhadamente no início e no final do contrato, e o locatário tem obrigação legal de devolver tudo na condição que recebeu.

A imobiliária ainda vai contratar seguro do imóvel, e auxiliar inquilino e proprietário em caso de necessidade de alguma manutenção.

Muitos proprietários se preocupam também com inadimplência nos contratos anuais. É comum escutar no dia-a-dia da imobiliária frases como “Não alugo meu imóvel porque se inquilino não pagar vou demorar anos para reaver o imóvel, e não consigo receber”. Não é bem assim. Com a mudança na legislação, a evolução de entendimento do judiciário e as novas formas de garantias locatícias, os índices de inadimplência caíram bastante, e o processo de despejo está muito mais ágil. Na Max Imóveis oferecemos a modalidade de “Locação Garantida”. Se o inquilino não pagar aluguel ou qualquer outra despesa, a Max garante e faz os pagamentos ao proprietário, até o final do contrato. A imobiliária também vai fornecer assessoria jurídica para as ações de despejo, cobrança ou execução. Algumas imobiliárias oferecem garantia similar, mas condicionam essa garantia à contratação de seguro pelo inquilino, ou limitam a 3 ou 6 meses de inadimplência. Na Max a garantia é até o final do contrato, para qualquer tipo de garantia locatícia que o locatário apresente.

Na Max não fazemos locação por temporada, ou locação “para estudante”. Somos especialistas em locação anual e cuidamos de todos os detalhes para que tudo ocorra bem, de forma lucrativa, e preservando o patrimônio dos clientes:

– Divulgamos maciçamente o imóvel no website, portais imobiliários e redes sociais;

– Selecionamos bom inquilinos, com análise criteriosa de cadastro, mas com muita flexibilidade e agilidade;

– Somos muito ágeis na contratação, não deixamos imóvel parado;

– Vistoriamos detalhadamente o imóvel com muitas fotos;

– Garantimos o aluguel e despesas da locação até a desocupação do imóvel (consulte condições contratuais);

– Contratamos seguro de todos os imóveis;

– Fazemos cobrança, renovações de contrato, prestamos contas digitalmente, acompanhamos condomínios, IPTU e manutenções; 

– Dispomos de assessoria jurídica especializada;

– Somos uma empresa digital: contratos, vistorias, prestações de contas, demonstrações dos imóveis, manutenção são executados e assinados sem papel.

– Mediamos os potenciais conflitos de locatários e locadores, evitando incômodos da locação.

Segurança e tranquilidade de inquilinos e proprietários são nossa razão de existir.