Aluguel de imóveis: locação anual ou por temporada?

Muitas pessoas, em busca de ter uma independência financeira, estão aderindo ao investimento no mercado imobiliário com vistas na locação de imóveis. 

A locação de imóveis é um negócio bastante rentável. Contudo, muitos ainda desconhecem os tipos de modalidades de locação existentes e qual é o melhor negócio para o seu objetivo. 

Pensando nessas pessoas, a Max Imóveis preparou este conteúdo para falar sobre a locação anual e a locação de temporada e quais as vantagens de cada uma dessas modalidades. Se você quer entender qual é a opção mais adequada para sua necessidade, continue a leitura deste conteúdo.

O que é Locação anual e Locação por temporada?

A locação anual de imóvel é um contrato firmado entre duas pessoas denominadas de locador (proprietário) e locatário (inquilino), no qual se estipula direitos e obrigações sobre o imóvel que é entregue em perfeitas condições de uso para a pessoa interessada, essa por sua vez se compromete a pagar o valor estipulado em contrato na data determinada e zelar pela integridade do imóvel. 

Esse tipo de negócio possui um período estipulado em contrato, podendo ser de 30 meses ou mais. Conta com uma garantia locatícia como fiança, seguro ou caução, e é reajustado por índices oficiais de inflação..

Já a locação por temporada é um contrato regido pela mesma lei da locação anual, entretanto há alguns detalhes especiais para esse tipo de locação, como o prazo que não pode ser superior a 90 dias, visto que o imóvel se destina à moradia temporária do locatário que pode querer usufruir do bem para um momento de lazer, estudo, trabalho, tratamento de saúde, obra no imóvel em que o mesmo resida de maneira fixa, entre muitas outras.

Vantagens e desvantagens da locação anual e da locação por temporada

Financeiramente, a locação por temporada pode parecer mais vantajosa num primeiro momento, mas vamos analisar um pouco mais a fundo. Digamos que um apartamento de 2 quartos possa ser locado por R$400,00 por dia na temporada, ou por R$2.000,00 por mês num contrato anual. Vamos considerar ainda que há despesas mensais de condomínio (R$350/mês) e IPTU/TLU (R$100/mês).

Na locação de temporada no verão catarinense, dificilmente esse imóvel será alugado por mais de 50 dias por ano, o que daria uma receita de R$20.000,00. E nesses 50 dias é aquele entra-e-sai, que gera despesa e incômodo. As despesas de condomínio e IPTU ficam por conta do proprietário, e somarão R$5.400,00 por ano.

O proprietário também vai pagar as contas de água e luz. Locatários de temporada não costumam economizar no consumo. Vamos considerar consumo de R$500,00 ao mês no verão, e R$100,00 nos meses que permanecer desocupado. É uma despesa adicional de R$2.400,00 no ano para o dono do imóvel. Ou seja, dos R$20.000,00 arrecadados na temporada, vão sobrar R$12.200,00 no ano.

Na locação anual, a receita seria de R$24.000,00 e o locatário ficaria responsável pelo pagamento de todas as despesas: IPTU, condomínio, consumo de água, luz, etc. É praticamente o dobro.

Se as locações forem feitas através de imobiliária, há ainda desconto das taxas de administração. Na temporada haveria um desconto de 20% da receita, ou R$4.000,00. Na locação anual, é 60% do primeiro aluguel, mais 10% ao mês. Num contrato de 3 anos o valor fica em R$2.733,00 por ano.

Em resumo, a receita líquida anual na locação por temporada será de R$8.200,00 e na locação anual R$21.267,00. 

Ah, mas alugando por dia no verão ainda dá para fazer locação para estudante nos outros nove meses, que resultaria em mais R$18.000 de aluguel e viraria a conta em favor da locação por temporada. Porém, a Lei do Inquilinato não prevê esta modalidade. Ou a locação é para temporada e limitada a 90 dias, ou é residencial. 

Não há impeditivo legal sobre a locação residencial por nove meses, porém, o contrato se renova automaticamente ao final. Se o locatário não desocupar o imóvel, o proprietário deverá mover uma ação de despejo. Se o motivo for meramente o vencimento do contrato, não há possibilidade de reaver o imóvel antes de decorridos 5 anos.

A Lei n. 8.245/1991, no artigo 47, diz: “Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

E a conservação do imóvel? 

Locatários de temporada e estudantes não têm o zelo pelo imóvel que um morador de longo prazo tem. Isso é fato. Enquanto estes cuidam como se fosse sua própria casa, os outros estão de forma passageira e descompromissada no imóvel. Não são incomuns superlotação, baderna, atritos com vizinhos e vandalismo.

Na locação anual, a imobiliária vai vistoriar o imóvel detalhadamente no início e no final do contrato, e o locatário tem obrigação legal de devolver tudo na condição que recebeu.

A imobiliária ainda vai contratar seguro do imóvel e auxiliar o inquilino e proprietário em caso de necessidade de alguma manutenção.

Quem quer colocar um imóvel para locação, sabe que escolher uma imobiliária de confiança para gerir o processo de locação é a decisão mais certa a se fazer. Isso porque toda a responsabilidade por reunir documentos, fazer a análise de crédito do inquilino, formular contrato de locação e receber os aluguéis será da imobiliária. Ela garantirá a segurança e transparência do negócio.

Na hora de colocar o seu imóvel para locação ou venda, procure quem entende do negócio. A Max Imóveis está no mercado imobiliário catarinense há mais de 20 anos apresentando soluções em imóveis para as cidades de Itajaí, Camboriú, Balneário Camboriú e Navegantes.