Manual do Locador/Proprietário

Bem vindo à Max! Desde 1997 prestamos serviços de locação e administração de imóveis com agilidade, qualidade e credibilidade. Estamos presentes em Itajaí, Navegantes e Balneário Camboriú, com equipes experientes e dedicadas. Conte com o conhecimento de quem loca mais de 1.000 imóveis por ano e garante os pagamentos de aluguel. Seu imóvel está em boas mãos.

Disponibilizando seu Imóvel para Locação

Entre em contato conosco que faremos uma avaliação do aluguel. Nossos profissionais são dedicados exclusivamente à locação, e determinarão o valor correto para locação com rentabilidade e agilidade.

O proprietário deverá apresentar seus documentos pessoais; um título de propriedade do imóvel (escritura, matrícula, contrato de compra e venda, etc.); faturas de água, luz, IPTU e TLU (taxa de limpeza urbana); condomínio se houver. Para imóveis comerciais vamos precisar também do Habite-se.

Contrato de Administração

Depois de verificada documentação e determinado o preço do imóvel, será firmado contrato de prestação de serviços entre proprietário e imobiliária. Neste momento também deve ser definido se contrato será na modalidade “Com Garantia” ou “Sem Garantia”. Veja as diferenças:

Sem Garantia: Depois de verificada documentação e determinado o preço do imóvel, será firmado contrato de prestação de serviços entre proprietário e imobiliária. Neste momento também deve ser definido se contrato será na modalidade “Com Garantia” ou “Sem Garantia”. Veja as diferenças:

Com Garantia: A Max paga mensalmente o valor do aluguel e taxas ao proprietário, independente de tê-los recebido ou não, até o final do contrato ou a desocupação do imóvel. Se houver necessidade de ação judicial, a Max será responsável por todos os honorários e despesas. É tranquilidade para o proprietário, que tem certeza de receber seu aluguel em dia.

Em qualquer dos casos somos criteriosos na aprovação cadastral, que tem os mesmos critérios independente da modalidade de contrato escolhida pelo proprietário.

Alguns concorrentes anunciam “aluguel com garantia”, mas só fazem para locações que tem seguro-fiança (o que dificulta para alugar), ou garantem apenas por 3 meses. Atenção!

Divulgação

A Max Imóveis anuncia os imóveis para locação em seu website e nos maiores portais imobiliários do país. Além disso conta com instalações e equipe para atender a grande demanda que recebe diariamente. Nossa estrutura aluga mais de 100 imóveis por mês. Aqui seu imóvel tem liquidez.

Vistoria

Antes da locação os imóveis são vistoriados por profissionais especializados, utilizando software específico e tablets. Tudo é fotografado detalhadamente.

Contratos

Quase todos os contratos são assinados digitalmente, utilizando tecnologia da DocuSign, líder mundial em assinaturas digitais. É economia e agilidade para todos.
Depois de assinados os contratos e vistorias ficam disponíveis para proprietários e locatários através da Área do Cliente.

Repasse do Aluguel

Para comodidade e segurança de todos, a Max faz o repasse do aluguel exclusivamente através de depósito bancário. O prazo contratual é de 5 dias úteis, mas normalmente fazemos o pagamento de 4 a 5 dias corridos do vencimento do aluguel. Em geral os aluguéis contratados vencem no dia 10 de cada mês, ou seja, o valor estará depositado até dia 15.
Enviamos por e-mail a prestação de contas, que também está disponível pelo aplicativo e pelo website. Mesmo nos contratos de administração “Sem Garantia”, a Max garante um mês de aluguel. Ou seja, se o inquilino atrasar um pagamento nós fazemos o depósito ao proprietário. Exceções são imóveis de alto valor, ou locações que não foram contratadas pela Max.

Reajustes

Contratos são reajustados anualmente de acordo com índice oficial de inflação, INPC ou IGP-M. A legislação veda aluguel indexado por salário mínimo, dólar ou qualquer índice não oficial. A negociação do valor do aluguel é livre, e pode estabelecer descontos periódicos, acréscimos futuros, etc.

Despesas do Imóvel

Normalmente o Locatário é responsável pelo pagamento do aluguel e das despesas relativas ao imóvel como IPTU, TLU, Condomínio e consumos de água, luz, gás, etc., exceto nos casos em que houve negociação específica.
A Max Imóveis cobra do locatário, junto com boleto do aluguel, o IPTU e TLU. Esses valores são repassados ao proprietário junto com o valor do aluguel. Atenção! A Max não faz o pagamento dos carnês, que ficam com o proprietário, que é responsável pelo pagamento.
O condomínio é pago pelo inquilino diretamente à administradora, que emite boleto com as despesas ordinárias e também eventuais Fundos de Reserva e Chamadas de Capital, que são de responsabilidade do proprietário.
Se houver fundo de reserva e/ou chamada de capital, a Max debita este valor do repasse mensal do proprietário, e credita ao locatário no próximo boleto de aluguel.
Nos casos de locação garantida em que o locatário ficou inadimplente com o condomínio, a Max fará a quitação da despesa assim que solicitado pela administradora, ou pelo proprietário.

Remuneração da Imobiliária

A Max cobra os seguintes honorários:
Taxa de Intermediação: é cobrada apenas no primeiro mês do contrato. O valor depende da condição contratual, mas normalmente é de 60% do valor integral de um mês de aluguel.
Taxa de Administração: cobrada mensalmente e percentual varia de acordo com modalidade de garantia escolhida.
Taxa de Renovação: cobrada quando o contrato é renovado, com assinatura de aditivo contratual, ou novo contrato com objeto e partes iguais. Não há cobrança quando contrato é apenas reajustado por índice inflacionário.
Administração de Manutenção: quando a imobiliária contrata em nome do proprietário serviços de reparos ou reformas no imóvel. Max fica responsável pelos orçamentos, contratação do profissional, vistoria de conclusão, pagamento dos serviços, que serão posteriormente descontados do proprietário. Quando serviço é contratado diretamente pelo proprietário ou inquilino, não há qualquer cobrança.

Manutenção

De acordo com a legislação, o proprietário deve solucionar problemas relativos a vícios ocultos e estruturais do imóvel existentes antes da locação, e o inquilino pelos danos decorrentes do uso.
É sempre difícil atribuir responsabilidades. Por exemplo: se o inquilino está no imóvel há 2 anos e há um problema com a fossa ou caixa de gordura, ele mesmo deve tomar as providências. Porém se o problema acontece no primeiro mês de locação, o proprietário deveria corrigir.
Os imóveis tem seguros de incêndio e a seguradora oferece algumas coberturas para manutenção, mas nem sempre é possível acioná-las.
Recomendamos aos proprietário que sempre façam os reparos necessários, para manter sempre o inquilino satisfeito e o imóvel ocupado.
Para sua comodidade a Max disponibiliza sua equipe de Suporte Técnico para ajudar a sanar os problemas.

Assessoria Jurídica

A Max conta com advogados especializados para prestar assessoria jurídica em caso de despejo, cobrança de aluguéis, renovatórias e revisionais de aluguel. Os honorários dos advogados são pagos pela imobiliária. Consulte excludentes contratuais.

Desgaste do Imóvel e Vistoria

Durante a locação do imóvel é natural que ocorra desgaste. Recomendamos sempre que sejam retirados do imóvel todos os móveis, equipamentos e utensílios que se queira conservar e aqueles que possam ter algum valor intangível.
Nem todos os danos ou itens desgastados podem ser cobrados do locatário na vistoria final. Por exemplo: jogos de taças iguais, cortinas e persianas que sujam e estragam, equipamentos que sofrem ação de maresia, cupins em móveis de madeira, etc. Também não é possível cobrar pinturas externas, plantas específicas de jardins.
Em caso de seguro fiança a companhia seguradora tem limites e excludentes de danos.

DIMOB

Anualmente a Max Imóveis faz declaração de rendimentos de todas as operações de locação à Receita Federal, de forma detalhada e mensal.
Fornecemos aos proprietários declaração de rendimentos que devem ser apresentados à tributação na Declaração Anual de Imposto de Renda.
Podem ser descontados dos rendimentos as taxas pagas à imobiliária, e algumas despesas relativas ao imóvel locado. Consulte seu contador para detalhes.
A locação de imóveis gera rendimento e valorização. Para ter a segurança, conveniência e evitar transtornos, conte com a Max, a única empresa da região com conhecimento e experiência de quem tem mais de 20 anos de mercado alugando mais de 1.000 imóveis por ano.